.png)
מזל טוב!!!
בשעה טובה, לאחר חודשים של חיפוש, פגישות עם מתווכים, סיור בין בתים וקיום מו"מ קדחתני מצאתם את בית חלומותיכם. בהנחה שסיימתם את תהליך בדיקת הנכס ורכישתו אתם יםנמצא צעד אחד בודד לפני המהלך הכלכלי של חייכם. בעוד כשבועיים, עם סיום התהליך הסופי של נטילת המשכנתא יועבר התשלום הסופי לבעל הנכס והתהליך הארוך, המתיש והמרגש יגיע לסיומו עם רישום הנכס על שמכם.
ברוב משקי הבית בישראל ההחלטה על נטילת המשכנתא הינה ההחלטה הכלכלית המשמעותית ביותר אותה תצטרך לקחת המשפחה לאורך השנים. החלטה זו תשפיע על ההתנהלות הכלכלית של המשפחה לאורך זמן רב ועל יכולתה להתמודד עם הוצאות נוספות בעתיד. המומחים של עמית ריכזו עבורכם את הסוגיות והמונחים ההכרחיים שעליכם להכיר על מנת לצאת לדרך.
1. תכנון כלכלי ותזרימי
השלב הראשון שעליכם לבצע הוא בחינת הצרכים והיכולות הכלכליים של משפחתכם. לצורך כך, עליכם לרכז את כל המקורות הכספיים העומדים לרשותכם. התחילו משכר עבודה חודשי, הכנסות אחרות כגון הכנסה משכר דירה או מבעלות על עסק וכן הכנסות מריבית על חסכונות. בנוסף רישמו את כל הכספים הצפויים לזרום אליכם, דוגמת עזרה מקרובי משפחה, קופות השתלמות נזילות, ירושות וכיו"ב. לאחר שאתם מכירים במדוייק את מבנה ההכנסות, קיבעו מהי יכולת ההחזר החודשית שלכם. מקובל בעולם ובישראל כי כ-25% מהוצאות המשפחה הן הוצאות דיור.
2. הבנקים למשכנתאות
השלב השני בתהליך הארוך והמייגע הינו קיום משא ומתן בין כלל הגופים הפיננסים המעניקים משכנתאות במדינת ישראל: בנק לאומי למשכנתאות, בנק איגוד, בנק ירושלים, בנק משכן (מקבוצת בנק פועלים), הבנק הבינלאומי למשכנתאות, בנק מרכנתיל, בנק טפחות ובנק דיסקונט למשכנתאות, כמו כן קיימות מס' חברות ביטוח אשר החלו לעסוק בתחום המשכנתאות בשנים האחרונות. ניתן לקיים סבב ראשוני בבנקים עוד לפני שיש עמכם חוזה רכישה סופי, על מנת "לחוש את הדופק". על מנת לקבל מהבנק אישור
עקרוני לגבי פרטי המשכנתא לה אתם זכאים, תידרשו לטפסים הבאים:
צילומי ת.ז של כל הלווים.
שלושה תלושי משכורת אחרונים של כל אחד מהלווים או שומת מס אחרונה ואישור רו"ח עבור לווה עצמאי.
דפי חשבון בנק של שלושת החודשים האחרונים.
אישורי הכנסה ממקורות אחרים (שכ"ד, ניי"ע, תשלומי מזונות קצבאות וכו').
צ'ק לדוגמה של חשבון הבנק ממנו תיפרע המשכנתא.
צילום חוזה רכישה, כולל צילום תעודת זהות המוכר ומסמכים לאימות מספר חשבון הבנק של המוכר.
נסח טאבו של הנכס הנרכש.
במשכנתא להבנייה עצמית - היתר בניה ואישור מהנדס.
תעודת זכאות למי שזכאי.
תעודת עולה.
3. תמהיל המשכנתא
כאשר מגיעים אל הבנקים השונים יש לקחת בחשבון כי בחירת תמהיל המשכנתא הנכון הינו המהלך המשמעותי ביותר בבניית תיק המשכנתא. כיום קיימים כ-30 מסלולים שונים לנטילת המשכנתא אשר המוכרים שבהם הינם: ריבית קבועה צמודה למדד, ריבית קבועה שאינה צמודה למדד, ריביות משתנות לסוגיהן, ריבית מבוססת פריים, מסלול צמוד מט"ח (דולר, אירו, פרנק שוויצרי, יין יפני), משכנתא צמודה למק"מ ועוד. לקוחות רבים חושבים כי המרכיב החשוב ביותר במשכנתא הינו גובה הריבית אך לבחירה שגויה של מסלול המשכנתא תהיה השלכה גבוהה בהרבה על סך ההחזר החודשי (כמובן שלאחר בחירת המסלול הנכון יש לבצע משא ומתן בלתי מתפשר להשגת הריביות הטובות ביותר במסלול שנבחר).
בבחירת תמהיל המשכנתא חשוב לדעת כי ניתן לחלק את המשכנתא למספר מסלולים שונים כאשר לכל מסלול ניתן לבחור תקופת החזר שונה (כך למשל כאשר נוטלים משכנתא ל-20 שנה וידוע על תקבול כסף שיתקבל בעוד 10 שנים, ניתן לקחת מסלול מסוים במשכנתא לתקופה של 10 שנים ובכך להנות מריבית נמוכה יותר באופן יחסי מזו הניתנת לתקופה של 20 שנה), כמו כן ניתן ואף רצוי לשלב מספר מסלולים שונים על מנת לפזר את הסיכון בין כלל המסלולים ולהפוך את המשכנתא שלכם ליציבה יותר. בבניית תמהיל המשכנתא יש לקחת בחשבון את כלל הפרמטרים האישיים ולבנות תמהיל אופטימלי המתאים לכם אישית. התייחסו לצרכיכם האישיים, יכולת ההחזר האישית והפרופיל הפיננסי של משפחתכם. יש לזכור כי הנתונים משתנים ממשפחה למשפחה, ועליהם להיות מותאמים אישית לכל לווה ולווה.
4. ריביות
לאחר שבחרתם את תמהיל המשכנתא האופטימלי בעבורכם יש לבצע משא ומתן בלתי מתפשר עם הבנקים על מנת לקבל את תנאי הריבית הטובים ביותר. נוטלי משכנתא רבים שוכחים לעיתים כי למרות הכוח הרב אשר נמצא בידי הבנק הוא עדין גוף תחרותי המתחרה בבנקים אחרים ועל מנת לזכות בכם – הלקוחות עליו להתגמש ולהפחית את דרישותיו ככל שיתאפשר. במהלך המשא והמתן מול הבנק על תחששו לדרוש תנאי ריבית טובים יותר מזה שהציע לכם הבנק או כל בנק מתחרה אחר. המשמעות של עשירית האחוז על משכנתא של מאות אלפי שקלים עשוייה להגיע לחסכון של עשרות אלפי שקלים לאורך תקופת המשכנתא!!!
5. ביטוחים
לטובת אישור המשכנתא הסופי ובטרם יעביר הבנק את סכום המשכנתא יש לבצע ביטוח חיים וביטוח נכס. הבנק המלווה יהיה המוטב בפוליסה.
הבנק רוצה לודא כי בכל מקרה אסון ללווה או לנכס יוחזרו אליו כספי המשכנתא ע"י חברת הביטוח.
ביטוח חיים - במקרה פטירה (חו"ח) של אחד הלווים הבנק מבטיח את החזר המשכנתא ע"י חברת הביטוח.
.ביטוח נכס – ביטוח זה בא לכסות מקרה של נזק למבנה (רעידת אדמה, שיטפון, שריפה וכו') ולהבטיח לבנק את כיסוי ההוצאות הבניה והשיקום במקרה של נזק כאמור.
ביטוח EMI- ביטוח דרך חברת EMI נדרש אך ורק במקרה בו אחוז המימון הנדרש גבוה במיוחד (כ-75% מימון ומעלה) , בשל אחוז המימון הגבוה הסיכון אליו נחשף הבנק גבוה יותר ולכן הבנק דורש את הביטוח הנ"ל אשר מבטיח לבנק את המשך החזר המשכנתא ועד לסילוקה המלא. יש לקחת בחשבון כי לאחר מספר שנים ולאחר שהוחזר חלק נכבד מקרן המשכנתא, גובה יתרת הקרן ביחס לשווי הבית קטן. בשלב זה ניתן לבטל את מרכיב ה- EMI ולחסוך את סכום הביטוח.
לקביעת פגישה עם המומחים שלנו, ללא תשלום וללא התחייבות, חייגו עכשיו: 1700-705-745.
