ריביות משכנתא ״נמוכות״ בסוף השנה - אמת פשוטה או אגדה אורבנית שנשמעת הגיונית?

 

ריביות המשכנתא בסוף השנה

אחת לשנה, בחודשים נובמבר-דצמבר, ועל בסיס קבוע אני מוצא את עצמי עונה את אותה התשובה לאותה השאלה שחוזרת וחוזרת על עצמה מדי שנה מצד כל מי שנמצא בתהליך נטילת המשכנתא: האם זה נכון שריביות המשכנתא יורדות בסוף השנה???

האם מדובר באגדה אורבנית או שמא באמת לקראת סוף השנה הבנקים יוצאים ב"מבצע סוף שנה" למכירת חיסול של כספים לא מנוצלים?

האם מדובר במנהלי בנקים אשר מאשרים מרווחים נמוכים יותר על מנת לעמוד ביעדים השנתיים גם במחיר ״הפסד״ או שמא מדובר באגדה אורבנית שנשמעת אומנם הגיונית אך איננה נתמכת באמת ע״י הנתונים המדוייקים המפורסמים לאורך השנים...

נתוני ריבית המשכנתאות הממוצעת שמפרסם בנק ישראל אחת לחודש עוזרים לנו לענות בצורה די ברורה על השאלה:

 החל משנת 2011 מפרסם בנק ישראל מדי חודש את ריבית המשכנתא הממוצעת אשר ניתנה ע"י הבנקים למשכנתאות בחודש הקודם במסלול הריבית הקבועה צמודה למדד ולפרקי זמן שונים, בשנת 2013 החל בנק ישראל לפרסם נתונים דומים גם על הריבית הקבועה שאינה צמודה למדד.

ידוע כי ריביות המשכנתאות ירדו בצורה משמעותית בשנת 2008 עם משבר הסאב פריים ורק כיום ,בשלהי שנת 2022, ריביות בנק ישראל חזרו לסביבת הריבית שהיתה טרום המשבר. יחד עם זאת גם בשנים האחרונות בהם סביבת הריבית היתה נמוכה עדיין חלה תנודתיות מסויימת במגמת ריביות המשכנתא ולצד שנים בהם צפינו במגמה מובהקת של ירידות ריבית היו גם שנים בהם המגמה היתה דווקא הפוכה והרביות עלו.

בקישורים שצירפתי בהמשך מפורסמים נתונים הנבחנים ע״י בנק ישראל אשר מפרסם את ממוצעי הריבית הקבועה צמודה למדד אשר ניתנו ע״י הבנקים למשכנתאות לאורך השנים במסלול הריבית הקבועה הצמודה למדד ולתקופה העולה על 25 שנה.

מתוך הנתונים כאמור ניתחתי את שינויי הריבית הממוצעת שניתנה בחודש דצמבר לבין זו של חודש ינואר שלאחריו וכן בחנתי את המגמה השנתית של ריביות המשכנתא שנה שלמה קודם לכן.

(ההתייחסות לנתונים עפ״י חודש קודם לחודש המדווח מתוך הנחה כי הריבית בחודש הביצוע בהתאם לאישור שניתן בחודש הקודם)

מבחינת הנתונים היבשים:

בניתוח הנתונים ניתן לראות כי ב 1/2012-12/2011 הריבית הממוצעת ירדה ב %0.07 וזאת לצד מגמת ירידה של 0.24% בחצי שנה קודם לכן, מגמה זהה ניתן לראות גם ב 12/2012-1/2013 כאשר הריבית ירדה ב 0.06% לצד ירידה של 0.34% לאורך 2012 כולה.

1/2014-12/2013 הוא המקרה החריג בו הריבית בסוף השנה ירדה מעט לצד מגמת עליה זניחה לאורך השנה הקודמת כאשר חלה ירידה של 0.03% לצד עליה שנתית של 0.04% , יש לציין שהן העליה השנתית והן הירידה החודשית הן זניחות יחסית.

1/2015-12/2014 המשיכה המגמה כאשר הריבית ירדה ב 0.03% לצד ירידה שנתית של 0.56%.

בשנת 2015 מסיבות כאלה ואחרות, שלא נדון בהן כעת, הבנקים הגדולים רצו להגדיל את המרווחים מהם נגזרות ריביות המשכנתא ואכן ניתן לראות שינוי מגמה באמצע 2015 כאשר ריביות המשכנתא החלו לעלות בצורה עקבית וב -12/2015-1/2016 חל היפוך במגמה אשר מחזק את סיכום הנתונים כפי שיוצג בהמשך ומחזק (שלא בצדק) את הטענה כי תמיד בסוף השנה הריביות נמוכות יותר ביחס לתחילת השנה הבאה: אכן ב 1/2016 הריבית עלתה ב0.17% ביחס ל 12/2015 , יחד עם זאת ניתן לראות בבירור מגמה של עליית ריבית של 0.38% בשנת 2015 (ושל 0.45% בחודשים 6-12/2015 ). ב 1/2017-12/2016 ניתן לראות בצורה דומה עליה של %0.04 לצד עליה שנתית של 0.91%.

במהלך 2017 חל היפוך מגמה נוסף – את ההאטה בשוק הנדל"ן הבנקים הרגישו היטב בשוק המשכנתאות עם ירידה הדרגתית בסכום המשכנתאות אשר ניתן בכל חודש ועל מנת לעמוד ביעדים השנתיים חל היפוך מגמה נוסף והריביות חזרו לרדת בכ0.45% במהלך השנה וכפי שקרה בשנים קודמות גם הפעם הריביות הממוצעות שניתנו ב1/2018 היו נמוכות מהריביות שניתנו ב12/2017.

ב2018 כמו גם בשנת 2013 ניתן לראות ירידת ריבית קלה אל מול מגמה זניחה יחסית של עליית ריבית במהלך השנה – 2018 היתה יציבות יחסית לאורך השנה ובחודש ינואר 2019 הריביות היו נמוכות ב0.02% מהריביות שניתנו ב12/2018 וזאת אל מול עליות ריבית זניחות של 0.02% במהלך כל השנה

ב2019 המשיכו הירידות וגם בשנה זו הריביות שניתנו ב12/2019 היו גבוהות ב0.06% מהריביות שניתנו ב1/2020 וזאת בהמשך לירידה של 0.67% במהלך שנת 2019.

במהלך 2020 סביבת הריבית היתה יציבה יחסית ובסוף השנה ובהמשך שנת 2021 החלה מגמה של ירידת ריבית נוספת, אומנם הריבית ב12/2020 היתה נמוכה מזאת ב11/2020 אך בהמשך למגמה הריבית ב1/2021 היתה נמוכה מזו של  12/2020 בכ0.17% ...

שנת 2021 לוותה בירידות ריבית של כ0.5% כאשר הריבית הממוצעת בחודש 12/2021 היתה גבוהה מזו של חודש 11/2021 ובחודש 1/2022 הריבית היתה נמוכה מזאת של 12/2021 (אם מתחילים להבין שמדובר באגדה אורבנית זה לא במקרה...)

בחודשים הקרובים עם פרסום הריביות של 1/2023 נדע מה הפער בין 12/2022 ל1/2023 אולם כבר עכשיו מתוך ניתוח הנתונים ניתן להסיק 2 מסקנות חשובות:

הראשון הוא כי שינויי הריבית בין חודש ינואר לדצמבר שלפניו הם בדר"כ זניחים לשני הכיוונים ועומדים על כ 0.05%.

השני, החשוב יותר אשר מהווה בעצם תשובה לכותרת המאמר הוא כי ההבדל בין הריביות הממוצעות של חודש ינואר לבין אלו של חודש דצמבר שלפניו או של חודש דצמבר ביחס לנובמבר שלפניו נקבע בעיקר מהמגמה השנתית בכללותה, גם במקרים הבודדים בהם חלו ירידות ריבית בניגוד למגמה של עליות הריבית במהלך השנה הקדמת הרי שמדובר בפערים זניחים ולא מדובר בדפוס קבוע של ירידת ריבית לקראת סוף כל שנה כפי שרבים נוהגים לטעות ולהטעות...

ומה יהיה לנו בשנת 2023?

ידוע כי הנבואה ניתנה לשוטים אולם לכל מי שמתלבט האם לבצע את המשכנתא בהקדם ולחסוך את המשך המגמה של עליות הריבית אנחנו תמיד מציעים לשאול שאלה אחת:

מה יכאב לנו יותר? אם ניקח את המשכנתא כיום ויתברר לנו שהריביות ירדו עוד קצת בהמשך או לחילופין סיטואציה בה נמתין להמשך ובסוף הריביות יעלו...

לנתונים המלאים מתוך אתר בנק ישראל:

ממוצעי הריבית הקבועה צמודה למדד מתוך נתוני בנק ישראל

ממוצעי הריבית הקבועה לא צמודה למדד מתוך נתוני בנק ישראל