.png)
אין הרבה החלטות משמעותיות יותר בחיים מאשר זו הנוגעת לרכישת הדירה. מיד לאחר שסגורים על נכס אליו מעוניינים לעבור למשך מספר שנים לפחות, מגיע השלב החשוב לא פחות: פנייה לבנק לצורך קבלת המשכנתא, אשר בלעדיה רכישת הדירה היא משימה בלתי אפשרית.
הבעיה היא שבחירת תמהיל המשכנתא המתאים ביותר לצרכים שלכם היא מלאכה מורכבת לא פחות. לא רק עקב מספר המשתנים העצום שצריך להיכנס לתוך המשוואה, אלא גם כתוצאה מהקושי להעריך את היכולות הכלכליות למשך תקופה של עשרות שנים קדימה. אז איך בוחרים את המשכנתא המושלמת?
הנקודה הראשונה שצריך להדגיש היא שבתחום המשכנתאות אין רק שחור ולבן. אפילו האדם הבקיא ביותר בתחום לא יוכל להגדיר לכם מראש "נוסחה" מנצחת של המשכנתא, ולו מכיוון שפשוט אין כזו. כל מקרה צריך להישקל לגופו, כאשר לא רק סוג הנכס משחק כאן תפקיד אלא גם מאפייני האנשים שרוכשים אותו: לכל רוכש יש הון ראשוני משלו, מצב ספציפי בחשבון הבנק, יכולת השתכרות מסוימת ותחזיות או ציפיות לגבי העתיד.
התמונה לא הופכת לפשוטה יותר כאשר מתבוננים על כך שיש כ-30 מסלולי משכנתא מהם ניתן לבחור. אפשר להגדיר, למשל, ריבית קבועה (צמודה למדד או לא), ריבית משתנה, ריבית המבוססת על הפריים או אפילו מסלול הצמוד למטבע חוץ מסוים. וכן, גם בריבית צריך להתחשב, אם כי מומלץ להימנע מהטעות הנפוצה של התבוננות על הריבית בלבד: מסלול בריבית אטרקטיבית (לכאורה). בפועל, מסלול זה עשוי שלא להתאים ליכולות של רוכשי הדירה, מה שמקשה מאד על עמידה בתנאי התשלום שלו.
טקטיקה נפוצה שרצוי לדבוק בה בדרך ליצירת התמהיל המושלם היא פשוט לפזר את הסיכונים, כלומר, לבחור במספר מסלולים המשתנים ביניהם אחת לפרקי זמן ספציפיים. בדרך זו, הרי שגם אם דבר מה ישתבש או מסלול מסוים יתגלה כלא אטרקטיבי בעליל, ה"נזק" הכלכלי של כך יהיה מצומצם יחסית. הבעיה היא שבניית תמהיל אידיאלי היא מורכבת יותר מלקיחת משכנתא "רגילה", מה שמעביר אותנו לעצה הבאה: לא לעשות את זה לבד.
כפי שבוודאי הבנתם מהסקירה שהובאה כאן, המים של עולם המשכנתאות הם מהעמוקים ביותר שתוכלו למצוא. לכן, מומלץ מאד לחשוב בצורה חיובית על קבלת ייעוץ משכנתאות מקצועי טרם קבלת ההחלטה. האחרון יבחן את המשתנים השונים שצריכים להילקח בחשבון (שווי הנכס, גובה המשכנתא, ההון העצמי של הרוכשים, יכולת ההשתכרות שלהם ועוד) ויכוון אותם לעבר המסלול האידיאלי מבחינתם.
חשוב לשים לב לכך שייעוץ משכנתאות יעיל הוא כזה שהוא חסר אינטרסים, וחשוב לא פחות: בלתי תלוי. זו הסיבה בגינה הייעוצים שמעניקים הבנקים הם בעייתיים, כאשר הרבה מאד פעמים ה"יועצים" רואים לנגד עיניהם את טובת המקום שמעניק להם את תלוש המשכורת (הבנק, כמובן), ולא את טובת הלקוחות. ייעוץ מקיף ונטול אינטרסים, מנגד, יאפשר לסקור הצעות של מספר בנקים, מה שכמובן יגדיל את הסיכויים לבחירה בהצעה המתאימה ביותר לצרכים. ואגב, לעיתים היועצים אף מנהלים משא ומתן אל מול הבנקים בשם הלקוחות שלהם, עובדה שמקלה עוד יותר.
