ירידות ריבית המשכנתא בסוף השנה – אגדה אורבנית או שבאמת ניתן לחסוך מזה כסף?

אחת לשנה, בתחילת-אמצע חודש דצמבר, ועל בסיס קבוע אני מוצא את עצמי עונה את אותה התשובה לאותה השאלה שחוזרת וחוזרת על עצמה מצד כל מי שנמצא בתהליך נטילת המשכנתא: האם זה נכון שהריביות יורדות בסוף השנה???
האם מדובר באגדה אורבנית או שמא באמת לקראת סוף השנה הבנקים יוצאים ב"מבצע סוף שנה" למכירת חיסול של כספים לא מנוצלים?
האם מדובר במנהלי בנק אשר מידי שנה רוצים "לנפח" ביצועים ולהגדיל רווחיות לקראת הבונוס השנתי או שמא ריביות סוף השנה מושפעות בעיקר מהעמידה ביעדים של השנה כולה ולעיתים אף עולות בסוף השנה בשנים "טובות" לבנקים שהעמידה ביעדים הסתיימה כבר חודשים לפני?

נתוני ריבית המשכנתאות הממוצעת שמפרסם בנק ישראל אחת לחודש עוזרים לנו לענות בצורה די ברורה על השאלה. החל משנת 2011 מפרסם בנק ישראל את ריבית המשכנתאות הממוצעת אשר ניתנה ע"י הבנקים למשכנתאות בחודש הקודם במסלול הריבית הקבועה צמודה למדד ולפרקי זמן שונים, בשנת 2013 החל בנק ישראל לפרסם נתונים דומים גם על הריבית הקבועה שאינה צמודה למדד.

ידוע כי ריבית המשכנתאות ירדה בצורה משמעותית בשנת 2008 עם משבר הסאב פריים ועד היום אנחנו עדיין נמצאים בסביבת ריבית נמוכה יחסית לשנים טרום המשבר. יחד עם זאת גם בשנים האחרונות בהם סביבת הריבית היתה נמוכה עדיין חלה תנודתיות מסויימת במגמה ולצד מגמה מובהקת של ירידת ריבית בשנים מסויימות היו גם שנים בהם המגמה היתה הפוכה והרביות עלו.

בטבלה המצורפת ניתחתי את שינויי הריבית הממוצעת שניתנה בחודש דצמבר לבין זו של חודש ינואר שלאחריו במשכנתאות לתקופה של מעל 25 שנה וכן בחנתי את המגמה השנתית של ריביות המשכנתא שנה שלמה קודם לכן.

בניתוח הנתונים ניתן לראות כי ב 1/2012-12/2011 הריבית הממוצעת ירדה ב %0.07 וזאת לצד מגמת ירידה של %0.24 בחצי שנה קודם לכן, מגמה זהה ניתן לראות גם ב 12/2012-1/2013 כאשר הריבית ירדה ב %0.06 לצד ירידה של %0.34 לאורך 2012 כולה.
1/2014-12/2013 היא המקרה החריג היחידי בו הריבית בסוף השנה ירדה מעט לצד מגמת עליה זניחה לאורך השנה הקודמת כאשר חלה ירידה של %0.03 לצד עליה שנתית של %0.04 , יש לציין שהן העליה השנתית והן הירידה החודשית הן זניחות יחסית.
1/2015-12/2014 המשיכה המגמה כאשר הריבית ירדה ב %0.03 לצד ירידה שנתית של %0.56.

בשנת 2015 מסיבות כאלה ואחרות, שלא נדון בהן כעת, הבנקים הגדולים רצו להקטין את נפח הפעילות שלהם בשוק המשכנתאות, הדרך הפשוטה ביותר למכור פחות היא להעלות את מחיר המוצר ואכן ניתן לראות שינוי מגמה באמצע 2015 כאשר ריבית המשכנתאות החלה לעלות בצורה עקבית וב -12/2015-1/2016 חל היפוך במגמה אשר מחזק את סיכום הנתונים כפי שיוצג בהמשך ומחזק (שלא בצדק) את הטענה כי תמיד בסוף השנה הריביות נמוכות יותר ביחס לתחילת השנה הבאה: אכן ב 1/2016 הריבית עלתה ב %0.17 ביחס ל 12/2015 , יחד עם זאת ניתן לראות בבירור מגמה של עליית ריבית של %0.38 בשנת 2015 (ושל %0.45 ב 12/2015-6 ). ב 1/2017-12/2016 ניתן לראות בצורה דומה עליה של %0.04 לצד עליה שנתית של 0.91%.

במהלך 2017 חל היפוך מגמה נוסף – את ההאטה בשוק הנדל"ן הבנקים הרגישו היטב בשוק המשכנתאות עם ירידה הדרגתית בסכום המשכנתאות אשר ניתן בכל חודש ועל מנת לעמוד ביעדים השנתיים חל היפוך מגמה נוסף והריביות חזרו לרדת, בסוף החודש הבא עם פרסום הריביות של 1/2018 נדע מה הפער בין 12/2017 ל 1/2018 אולם כבר עכשיו ניתן להסיק 2 מסקנות עיקריות מתוך ניתוח הנתונים:

הראשון הוא כי שינויי הריבית בין חודש ינואר לדצמבר שלפני הם בדר"כ זניחים לשני הכיוונים ועומדים על כ %0.05.
השני והחשוב יותר הוא כי ההבדל בין הריביות הממוצעות של חודש ינואר לבין אלו של חודש דצמבר שלפניו או של חודש דצמבר ביחס לנובמבר שלפניו נקבע בעיקר מהמגמה השנתית בכללותה ולא מדובר בדפוס קבוע של ירידת ריבית לקראת סוף כל שנה.

ומה יהיה לנו ב 2018?

ידוע כי הנבואה ניתנה לשוטים אולם כל עוד נמשכת ההאטה בשוק הנדל"ן צפוי כי הבנקים ימשיכו להילחם על הלקוחות על מנת לעמוד ביעדים השנתיים ולא צפויה עליה משמעותית בריביות אם בכלל תהיה עליה...