.png)
גזרות הנגיד החדשות מטילות הגבלות על נוטלי המשכנתאות. המומחים של עמית ניסחו מאמר, המתבסס על הנחיות המפקח על הבנקים בנוגע למשכנתאות חדשות ומיחזור משכנתאות ישנות
שוק הנדל"ן ועמו שוק המשכנתאות כמרקחה. מדי שבוע מפרסמים נגיד בנק ישראל פרו"פ סטנלי פישר והמפקח על הבנקים דוד זקן הנחיות חדשות הקשורות בעולם המשכנתאות. רוכשי הדירות שואלים עצמם "כיצד מתמודדים עם גזירות הנגיד?". המומחים של עמית למשכנתא התכנסו על מנת להעלות על הכתב את עיקר השאלות עימן אנו מתמודדים מצד לקוחותינו בימים האחרונים:
שאלה: מהי בעצם הגזירה החדשה שהטיל הנגיד לפתחנו?
תשובה: למעשה מי שחתום על ההוראה לבנקים הוא המפקח על הבנקים ולא הנגיד. מתוך חשש ליציבות הבנקים, המפקח נתן הוראה כי החל מהחמישי למאי (יום מתן האישור העקרוני) לא יוכל הבנק להעניק משכנתא שבה סך הריביות המשתנות (בטווח הקצר מחמש שנים) עולה על שליש מכלל המשכנתא.
שאלה: אילו מסלולים יושפעו מההוראה?
תשובה: ההוראה חלה על כל מסלול שמושפע משינוי בשערי הריבית. המסלולים שיושפעו הם מסלול הפריים, מסלולי הריבית המשתנה למיניהם, מסלולי המט"ח ועוד. למעשה ההוראה חלה על כ-85% מסכומי המשכנתאות שניתנו בתקופה האחרונה.
שאלה: כיצד המשכנתא שאני עומד לקחת תושפע?
תשובה:באפן עקרוני, מאחר והמסלולים המשתנים זולים יותר בטווח הקצר מהמסלולים הקבועים, הרי שההחזר החודשי בתחילת חיי המשכנתא יהיה גבוה יותר. הדבר דורשמשנה זהירות. יש לבחון לעומק את יכולת ההחזר החודשי, ולא להתפתות לקחת הלוואות שיאלצו אותנו להתמודד עם החזר חודשי "חונק" כבר בטווח הקצר. מעבר לזאת, וכפי שאנו תמיד ממליצים, יש להתייחס לתמהיל המשכנתא בכבד ראש. חובה לבדוק את יכולת ההחזר שלכם תחת מגוון הנחות כלכליות סבירות, ולבצע ניתוחי רגישות על מנת להבין מה יקרה להחזר שלכם תחת מגוון הנחות כלכליות אפשריות.
שאלה: האם מצבם של הלווים הורע?
תשובה: באפן עקרוני, חופש הפעולה של הלווים ושל הבנקים הוגבל. נשללה מאיתנו חלק מזכות הבחירה, ולכן מצבנו הורע. בטווח הקצר, ההלוואות שניקח לדיור תהיינה יקרות יותר. יחד עם זאת, גם בהוראה זו יש מן החיוב. הסיכון במשכנתא ירד, וגובה ההחזר החודשי יהיה יציב יותר. בנוסף, כעת, בתקופה זו של ריבית נמוכה, אנו יכולים לקחת הלוואה בריבית קבועה, בתנאים נוחים יחסית, ו"לנעול" אותה לכל אורך חיי המשכנתא. אנו מעריכים כי לא נראה בעתיד הנראה לעין ריביות נמוכות כמו שיש היום.
שאלה: כיצד הדבר משפיע על ממחזרי המשכנתאות?
תשובה: ההוראה חלה על מיחזור משכנתא אחרי החמישי למאי. יחד עם זאת, ההוראה אינה חלה על מי שממחזר משכנתא, בה הוא מקטין את משקל רכיב ההלוואה המשתנה וסכומו. כלומר אם נמיר חלק ממסלול ההלוואה בריבית משתנה, לריבית קבועה, אין אנו מחויבים לרדת אל מתחת לשליש.
שאלה: האם ההוראה מאותתת שכדאי למחזר את המשכנתא, לפני שיהיה מאוחר?
תשובה:בנק ישראל אינו עוסק במשכנתאות שניתנו בעבר, ולכן אין חובה למחזר. יחד עם זאת בהחלט יש בהוראה משום איתות רציני של בנק ישראל. למעשה הבנק מודיע ללווים ולבנקים, כי הוא רואה לפניו תקופה של עליות ריבית ממושכות, שישפיעו משמעותית על גובה ההחזר החודשי בהלוואות של ריבית משתנה. באווירה כזו, אנו כמומחי משכנתאות, כלכלה ומימון בטוחים כי זהו הזמן לבחון היטב את המשכנתא שלנו, ולזהות האם המיחזור כדאי. יותר מתמיד, חשוב שעין מקצועית תבחן את ההלוואה.
שאלה: האם נעשו צעדים דומים בעולם?
תשובה: בהחלט כן, המפקח על הבנקים מביא בפירסומו את קנדה כדוגמה למערכת בה המדינה התערבה בשוק המשכנתאות.
שאלה: כיצד הדבר ישפיע על שוק הנדל"ן?
תשובה: באפן עקרוני ההוראה לא נועדה באפן ישיר לצינון שוק הנדל"ן. תפקידו של בנק ישראל הוא לוודא את יציבות הבנקים, וכך הוא עושה בהוראה זו. אנו בעמית מאמינים כי צעד זה לבדו אין בו כדי להוריד מהותית את מחירי הדיור. במדינת ישראל קיים מחסור גדול בדירות למגורים, ומספר התחלות הבנייה נכון להיום אינו מספק. יחד עם זאת, כחלק ממהלך משולב הכולל את משרד השיכון והבינוי ומנהל מקרקעי ישראל, עשויה הוראת המפקח הנוכחית לסייע לצינון השוק ולהורדת מחיר הנדל"ן בטווח הקצר והבינוני.
