.png)
עפר סורסקי, מנכ"ל חברת ייעוץ המשכנתאות "עמית למשכנתא", מסביר כיצד ניתן לחסוך מאות אלפי שקלים בסך התשלומים לבנק ע"י התאמה נכונה של מסלולי המשכנתא לצרכים הכלכליים המשתנים של התא המשפחתי.
עולם המשכנתאות הפך בשנים האחרונות למורכב מתמיד. שוק הנדל"ן הרותח, הופעתם של מסלולי משכנתא חדשים ומורכבים וכן תקנות וגזרות של נגיד בנק ישראל המתפרסמות מעת לעת, הפכו את החשש מפני המשכנתא לנחלת רבים. הקושי בבחירת תמהיל מסלולי המשכנתא הנכון, חוסר היכולת לבצע ניתוח כלכלי של המציאות המשתנה וחוסר ניסיון בניהול משא ומתן מקצועי, מצליחים לבלבל את כולנו ועלולים לגרום לנו לבצע בחירות שגויות שיעלו לנו מאות אלפי שקלים מיותרים לאורך חיי המשכנתא. את מאות אלפי השקלים האלו, מדגיש עפר סורסקי, מנכ"ל חברת ייעוץ המשכנתאות "עמית למשכנתא", ניתן לחסוך ע"י ניהול נכון של תהליך נטילת המשכנתא.
נפגשנו עם סורסקי על מנת לפזר במעט את הערפל המרחף מעל נוטלי המשכנתאות ולקבל מספר עצות כיצד ניתן לעיתים לחסוך מאות אלפי שקלים בתהליך כל כך מורכב ומייגע.
ראשית כל עלינו לתכנן את יכולת ההחזר החודשי הנוכחי ולא פחות חשוב את יכולת ההחזר העתידית. לגובה ההחזר החודשי הראשוני יש משמעות קריטית על תקופת המשכנתא ובעיקר על יציבות המשכנתא והחיסכון לאורך השנים. ככלל, חשוב להבין כי ככל שנרשה לעצמנו החזר חודשי התחלתי גבוה יותר - כך נוכל לשלב בתמהיל מסלולי המשכנתא סכומים גבוהים יותר במסלולים יותר יציבים וזולים אשר ימנעו עליות בהחזר החודשי לאורך השנים. בהמשך, יש להתחשב בתזרים מזומנים עתידי (קרנות השתלמות, עזרה מהמשפחה או תזרים מכל מקור אחר) ולקחת בחשבון מגוון הנחות כלכליות כגון ריביות ומדדים צפויים, יכולת פרעון מוקדם ועוד. לאחר שהחלטנו על גובה ההחזר החודשי, יש להרכיב בצורה אופטימלית את תמהיל המסלולים אשר יבטיחו את המשכנתא המתאימה ביותר לצרכנו וליכולתנו הנוכחית והעתידית.
כשבאים להיפגש עם פקידי המשכנתאות בבנקים השונים, זכותכם ואף חובתכם להבין את המשמעויות העמוקות של הלוואת המשכנתא אותה אתם לוקחים. אל תתביישו לשאול את כל השאלות הרלוונטיות ולקבל הסברים מפורטים לגבי כל המסלולים אותם הציע לכם הבנק. כיום, קיימים עשרות מסלולי משכנתא שונים אשר מתנהלים בצורה שונה לאורך השנים וחשוב שתעמדו על ההבדלים ביניהם. לכן, יש לבקש מהפקיד בבנק שיציג בפניכם מספר סימולציות אשר ימחישו לכם כיצד תתנהל המשכנתא לאורך השנים. כך למשל, במסלולים צמודי מדד יש לקבל תחזית החזר חודשי צפוי תחת הנחות מדד שונות (במסלולים צמודי מדד ההחזר החודשי עולה לאורך השנים כתלות בעליית המדד) וכך להבין כיצד יראה ההחזר החודשי גם בעוד 10, 20 ו-30 שנה. במסלולי הריבית המשתנה על כל סוגיה השונים (ריבית הקבועה לתקופה מסויימת ובהמשך משתנה כפונקציה של מצב הריביות במשק) יש לבקש תחזית החזר חודשי צפוי גם במידה והריבית תעלה בעתיד ולבדוק האם נוכל לעמוד בהחזרים העתידיים גם במידה והריבית תעלה. בדר"כ יש לשלב מספר מסלולים ולהבין מה הסיבה המדויקת שהותאם לנו דווקא מסלול זה או אחר ולכמה שנים. חלק גדול מנוטלי המשכנתאות נוטים לחשוב כי עיקר החשיבות היא בקבלת הריביות הנמוכות ביותר, זאת בעוד שעיקר היציבות והחיסכון לאורך השנים נוצרים דווקא ע"י ההתאמה הנכונה של תמהיל מסלולי המשכנתא.
קיימים כיום מספר בנקים וגופי מימון המעניקים הלוואת משכנתא: בנק לאומי למשכנתאות, בנק משכן (פועלים), בנק מזרחי טפחות, בנק דיסקונט, בנק איגוד, הבנק הבינלאומי, בנק אוצר החייל, בנק ירושלים וכן חברת כלל מימון אשר נכנסה בשנים האחרונות לתחום.
לפני הגשת בקשת המשכנתא יש להחליט על תמהיל המסלולים המתאים לכם ביותר ולהגיש את אותו התמהיל בדיוק לכל הבנקים אליהם תפנו לצורך קבלת הצעה וזאת על מנת שנוכל להשוות בין ההצעות אשר ניתנו על אותו הרכב הלוואה.
בכל מקרה מומלץ להגיש את בקשת המשכנתא ולקבל הצעות מ-3 בנקים לפחות, וכמובן, לקבל הצעה מהבנק בו מתנהל חשבונכם השוטף אשר יעשה את מירב מאמציו לשמר אתכם גם כלקוחות בהלוואת המשכנתא.
את תהליך המשא ומתן מול הבנקים השונים יש לבצע בצורה מקצועית, וכמובן, לא לקבל מיד את ההצעה הזולה ביותר מבין ההצעות שקיבלתם מכל הבנקים אלא לתת לבנקים לשפר את הצעתם בהתאם להצעות הבנקים המתחרים. שוק המשכנתאות טומן בחובו תחרות רבה בין הבנקים השונים ויש לנצל מצב זה לטובת ניהול משא ומתן קשוח מול הבנקים עד לקבלת הריביות הנמוכות ביותר בכל המסלולים שנבחרו. קחו בחשבון כי משא ומתן "אמיתי" וענייני אורך זמן יחייב אתכם לשוב ולהתמקח עם הבנקים מספר פעמים עד אשר תוודאו כי אכן קיבלתם את ההצעה הזולה ביותר. כשאתם פונים לבנקים לטובת קבלת ההצעה יש לזכור כי אתם הלקוחות והבנקים הם אלו אשר צריכים להתחרות עליכם כדי שתבחרו לבצע את הלוואת המשכנתא דווקא אצלם.
כאמור, קיימים כיום עשרות מסלולי משכנתא שונים: מסלולי ריבית קבועה, ריבית משתנה, מסלולים צמודי מדד וכאלו שאינם צמודי מדד, מסלולים צמודי מט"ח למיניהם, ועוד. בשל המשבר הכלכלי העולמי כל הריביות בכל המסלולים נמצאים כיום ברמות נמוכות ביותר ולכן צפויות לעלות בעתיד עם היציאה מהמשבר הכלכלי. בנטילת הלוואה במסלולי ריבית משתנה יש לקחת בחשבון כי הריבית תעלה בעתיד ואיתה גם ההחזר החודשי, ולכן, לא כדאי לשלב סכומים גבוהים מדי במסלולים אלו, אלא רק סכומים אשר קיימת סבירות גבוהה כי יתקבלו בעתיד ולגביהם ניתן לצפות כי יוחזרו לבנק בשנים הבאות טרם סיום המשכנתא. בנוסף, בשל הצפי לעליית הריביות בעתיד מומלץ לשלב את מסלולי הריבית הקבועה למיניהם ככל שיתאפשר (בדר"כ ההחזר החודשי במסלולי הריבית הקבועה גבוה יותר בטווח הקצר אך מאפשר לנו להתאים משכנתא יותר יציבה וזולה בעתיד). כך, רצוי גם לאמוד את יכולתנו לעמוד בעליית ההחזר החודשי בגין עליות המדד הצפויות בעתיד ובהתאם לכך לשלב מסלולים צמודי מדד. למי שחשובה יציבות המשכנתא מומלץ לבדוק גם את מסלול הריבית הקבועה אשר אינה צמודה למדד. במסלול זה ההחזר החודשי מעט גבוה יותר בטווח הקצר אך מאפשר יציבות מלאה ובטווח הארוך, תחת הנחות עליית מדד צפויות, יכול לחסוך עשרות אלפי שקלים בהחזרי המשכנתא.
בכל מקרה חשוב להבין כי לכל אחד ואחד מאיתנו קיים סיפור כלכלי שונה וצפי הכנסות והוצאות שונים לאורך השנים. בבניית תמהיל המשכנתא האופטימלי יש להתאים בצורה מדוייקת כל מסלול ומסלול לארועים הכלכליים הצפויים לנו בעתיד תוך התחשבות ביתרונות, בחסרונות ובסיכונים הטמונים בכל מסלול ומסלול. חשוב לוודא כי התמהיל שהותאם עבורנו מייצג את האינטרסים שלנו למשכנתא הזולה ביותר והיציבה ביותר ולא את האינטרסים הכלכליים של הבנק אשר ממליץ לנו על הרכב ההלוואה.
תהליך נטילת המשכנתא הוא ארוך, מורכב ואף מסוכן. המשכנתא תלווה אתכם לאורך שנים רבות ותשפיע רבות על חיי היום-יום ועל ההתנהלות הכלכלית של משפחתכם. אתם חייבים לעצמכם לבחון אותה לעומק ולעמוד על הסיכונים הטמונים בה וכמובן לקחת בחשבון את החזרים הצפויים לכם בעתיד תחת הנחות כלכליות שונות וכן תחת מציאות כלכלית המשתנה לאורך השנים. קיימות כיום מספר חברות יעוץ משכנתאות חוץ בנקאיות המתמחות בניהול תהליך נטילת המשכנתא מול הבנקים למשכנתאות תוך שמירה על האינטרסים המובהקים של לקוחותיהן נוטלי המשכנתאות. חברות הייעוץ בונות עבור לקוחותיהן את תמהיל מסלולי המשכנתא בהתאם לצרכיו ועפ"י מידותיו, מנהלות את תהליך המשא ומתן מול הבנקים למשכנתאות וממשיכות בליווי מלא של הלקוח במעמד החתימה בבנק ובהמשך לאורך כל תקופת המשכנתא, כך שבסופו של התהליך יהנה הלקוח מהמשכנתא הזולה ביותר, היציבה ביותר והבטוחה ביותר. לא יעלה על הדעת לקנות מכונית ללא בדיקה. רכישת מכונית זו עסקה של כ- 100,000 ש"ח למספר שנים מצומצם. להבדיל, משכנתא אשר תלווה אתכם לאורך רוב חייכם הבוגרים, נאמדת במילוני שקלים. פוטנציאל הנזק במשכנתא לא נכונה מצד אחד והחיסכון האדיר הטמון בהתאמת משכנתא נכונה מחייבים אותנו לעשות את זה כמו שצריך.
