.png)
כיום, כשעלויות רכישת הדירה שוברות שיאים חדשים מדי שנה, המשימה הופכת לקשה מאד. בחירה של מסלול משכנתא נכון, המתאים לצרכים וליכולות הכלכליות של רוכשי הדירה – הן בהווה והן בעתיד – הופכת במצב הדברים הזה לצורך הכרחי. עוד לפני שאתם שמים פעמיכם אל סניף הבנק הקרוב ומבררים מה הוא יכול להציע עבורכם, חשוב שתבינו את המאפיינים העיקריים של שדה המשחק הפיננסי אליו נכנסתם בזה הרגע.
המאמר הנוכחי סוקר עבורכם את הסוגים השונים של ריביות המשכנתא, שהן ללא ספק פרמטר מרכזי בבחירת מסלול. חשוב לשים לב שלכל מסלול מבין אלה המפורטים כאן יש וריאציות שונות, כך שבכל מקרה מומלץ לברר את סעיפי ההצעה העומדת מולכם, מ-א' ועד ת'.
הקבוצה הראשונה של מסלולי משכנתאות כוללת בתוכה משכנתאות שקליות אשר כן צמודות למדד המחירים לצרכן. הסוג הראשון הוא משכנתא בריבית קבועה הצמודה למדד, כאשר מבחינה מעשית יש לחלק אותה לשני רכיבים: הריבית עצמה היא קבועה ונקבעת מראש, בעוד קרן המשכנתא (סכום המשכנתא, למעשה) היא זו הצמודה למדד. מצד אחד של המשוואה, זהו מסלול סולידי, שלא כולל בתוכו הפתעות ביחס לריבית. מן העבר השני, הצמדת הקרן למדד היא המסוכנת, כאשר החשש הוא מגדילה שלה לאורך השנים. התנאים של המשכנתא לא בהכרח גמישים – למשל בכל הנוגע לאפשרות היציאה המוקדמת, שכמעט ולא קיימת.
ניתן לבחור במסלול הכולל ריבית משתנה הצמודה למדד, אשר השינוי בה נעשה אחת למספר שנים. היתרון המרכזי הוא שהמסלול כן כולל בתוכו נקודות יציאה ונקודות לשינוי הריבית, כשהבעיה העיקרית של הצמדת הקרן למדד קיימת גם כאן.
חוששים מהשינויים במדד? לא מעוניינים לקחת סיכון לעליית סכום המשכנתא? ייתכן מאד שהפתרון עבורכם נמצא בקטגוריה השנייה, של משכנתאות שקליות שאינן צמודות למדד. גם במקרה הזו, החלוקה היא למספר סוגים. ראשית, יהיה זה מסלול עם ריבית קבועה שאינה צמודה, כך שלא צפויות הפתעות: לא עכשיו, ולא עשרות שנים קדימה. היתרון הוא מינימום סיכון, בעוד בפן השלילי אפשר לציין את קנסות ועמלות היציאה הנחשבים לגבוהים במיוחד. לכן, אם חל שינוי לטובה, לדוגמא - הורדת מדד המחירים לצרכן – לא ניתן ליהנות מכך.
משכנתא שקלית יכולה להיות צמודה לריבית הפריים, וזאת במקום מדד המחירים לצרכן. השינוי בריבית הוא חודשי, כאשר על קרן המשכנתא לא חלים אי אילו שינויים: מכאן, שברוב המקרים היא חווה שחיקה עם הזמן. מסלול זה יכול להיות מצוין עבור אנשים המחפשים גמישות יחסית או מעוניינים במסלול עם אפשרות לפירעון מוקדם, אם כי אינו מתאים לאלה המחפשים מסלול ללא הפתעות. הכניסה היא ל"רכבת הרים" פיננסית, עם עליות וירידות באופן תדיר בתשלומים החודשיים, מה שעלול להקשות במידת מה על ההיערכות ועל העמידה בתשלומים.
המשכנתא השלישית בקבוצה היא משכנתא על בסיס מק''מ, מסלול המאופיין בריבית שלא צמודה למדד, אך כן משתנה מדי שנה על פי תשואות איגרת החוב הממשלתית עוגן מק''מ, יחד עם מרווח בנקאי מסוים: מבחינה מעשית, התנודות כאן מזכירות לא פעם את אלה של ריבית הפריים. המסלול הזה נחשב לסולידי ולגמיש יחסית, ללא עמלות, אם כי גם כאן צריך לקחת בחשבון שינויים תדירים בסכום הכסף שתצטרכו לשלם.
משכנתאות, כמובן, אינן חייבות להיות צמודות לשקל, אלא בהחלט יכולות להתבסס על מטבעות החוץ המרכזיים שיש כיום: בעיקר דולר, אירו או ין יפני. הריבית במסלולים אלה משתנה לרוב מספר פעמים בשנה, על פי השינויים החלים על הריבית מעבר לים, כשאין הצמדה למדד. המסלול הזה נחשב למסוכן מאד, כאשר כל קפיצה בשער החליפין, עלולה להביא לעלייה דרסטית בסכום המשכנתא, לעיתים בסכומים שקשה מאד לעמוד בהם. אז מה עושים?
הנקודה האחרונה שחשוב שתבינו היא שאין בתחום המשכנתא "שחור ולבן" בלבד, אלא הרבה מאד גוונים באמצע. אין נוסחה מנצחת וחד משמעית. לכל מסלול יש יתרונות משלו – יש מסלולים בהם רשימת היתרונות רחבה ואחרים בהם היא מצומצמת – וכל מסלול עשוי להתאים לאדם אחר. אנחנו ממליצים לכם לקבל את ההחלטה הזו רק אחרי הגדרת הצרכים, היכולות הכלכליות הנוכחיות והציפיות לגבי העתיד, תוך התייחסות להון הראשוני, להכנסה החודשית ולהוצאות השוטפות שלכם. ניתן להיעזר ביועצי משכנתאות להצגת תמונת האפשרויות המלאה ואף לניהול משא ומתן מול הבנקים השונים.
