הקפאת משכנתא - כמה זה עולה לנו???

 

הקפאת משכנתא בעקבות משבר הקורונה

עם פרוץ משבר הקורונה בישראל בחודש מרץ 2020 וגל הפיטורים והחל״ת שבא בעקבותיו אישר בנק ישראל לבנקים למשכנתאות בהוראת שעה מיוחדת להקפיא משכנתאות קיימות לתקופה של עד 6 חודשים וזאת על מנת לעזור למשקי הבית שנפגעו כלכלית מהמשבר באמצעות הפחתת ההתחייבויות השוטפות של המשפחה לטובת איזון התזרים המשפחתי אל מול הירידה בהכנסות.

עפ״י ההוראה ניתן להקפיא משכנתא קיימת לתקופה של עד 6 חודשים כאשר ניתן לבחור האם להקפיא את התשלומים כליל (גרייס מלא) או לחילופין להמשיך ולשלם את מרכיב הריבית בהלוואה כאשר מרכיב החוב לא ישתנה (גרייס חלקי).

מאז פרסום הבקשה קיבלנו פניות רבות בנושא כאשר 2 שאלות חוזרות על עצמן פעם אחר פעם:

1. האם מהלך הקפאת המשכנתא כלכלי?
2. כיצד המהלך ישפיע על ההחזר החודשי לאחר תום תקופת ההמתנה ועל סך החזרי המשכנתא לבנק לאורך השנים?
3.  

האם מהלך הקפאת המשכנתא כלכלי?

לפני שנענה על שאלה זו יש להבין תחילה מה המשמעות הכלכלית של הקפאת המשכנתא:

יש לקחת בחשבון כי כאשר המשכנתא נעצרת לתקופה קצובה של מספר חודשים יתרת המשכנתא תחולק בהמשך לתקופה קצרה יותר בהתאם לחודשי ההקפאה, כך למשל משכנתא ל30 שנה שהוקפאה לחצי שנה תהפוך להיות למעשה למשכנתא ל29.5 שנים ככה שההחזר החודשי שמחולק כעת לתקופה קצרה יותר יעלה בהכרח בשל קיצור התקופה.

בנוסף יש לקחת בחשבון כי בהקפאה בגרייס מלא מרכיב הריבית שלא משולם לבנק באופן סדיר מצטבר גם כן לחוב המקורי שגדל בהתאם ובמצב זה ההשפעה על ההחזר החודשי לאחר ההקפאה תהיה גבוהה יותר, כך הדבר גם במסלולים צמודי מדד שאינו משולם באופן סדיר עם הקפאת המשכנתא דבר המגדיל גם כן את החוב ואת ההחזר החודשי לאחר ההקפאה.

 

 

בעקבות הגידול האמור ביתרת החוב גם סך התשלומים לבנקים יעלה בהכרח בהתאם ליתרת החוב, יתרת התקופה והשינוי במדדים השונים ומכיוון שלכל חוב יש מחיר סך התשלומים לבנקים יעלה בעקבות הקפאת המשכנתא ככה שלא קיימת כדאיות כלכלית בהקפאת המשכנתא

רגע לפני שמחליטים להימנע מההקפאה בשל המסקנה האמורה חשוב לחדד ולהבהיר שלא כל מהלך הקשור בכסף נעשה משיקול כלכלי נקי של ״כמה סה״כ נחזיר לבנק״ וישנם שיקולים נוספים ובעיקרם השיקול התזרימי המשפחתי ככה שלפני שמקבלים החלטה בנושא חשוב להכיר את המספרים והעלויות ולא לקבל החלטה רק על סמך הכותרת של ״רווח/הפסד״.

כיצד המהלך ישפיע על ההחזר החודשי לאחר תום תקופת ההמתנה ועל סך החזרי המשכנתא לבנק לאורך השנים?

השפעת ההקפאה על ההחזרים החודשיים וסך ההחזרים היא כמובן נגזרת של יתרת המשכנתא, המסלולים והריביות אולם על מנת להמחיש אומדן כללי להקפאה בדקנו משכנתא של 800,000 ש״ח ליתרת תקופה של 30 שנה, 20 שנה ו10שנים ובחנו הן את ההחזר החודשי והן את סך התשלומים לבנק לאורך התקופה כולה לפני ההקפאה ולאחר תקופת גרייס של 6 חודשים הן בחלופה של הקפאת תשלום הקרן בלבד (גרייס חלקי) והן בחלופה של הקפאה מלאה של כל תשלומי המשכנתא (גרייס מלא).

תמהיל המסלולים על פיו נערכו הנתונים אחיד בכל החלופות ועפ״י חלוקה כללית של 30% במסלול הפריים, 20% במסלול ריבית קבועה שאינה צמודה למדד, 20% בריבית קבועה צמודה למדד ו30% בריבית משתנה צמודה למדד , חשוב לציין כי הנ״ל לטובת קבלת אומדנים בלבד ובתמהילים שונים האומדנים יכולים להשתנות בהתאמה.

כפי שניתן לראות בצורה ברורה בנתונים המופיעים בטבלאות מצ״ב ככל שמדובר ביתרת משכנתא לתקופה ארוכה יותר ככה השפעת המהלך על ההחזר החודשי תהיה קטנה יותר ואילו ההשפעה על סך ההחזרים תהיה גבוהה יותר וכמובן ככל שמדובר בגרייס מלא יתרת החוב תעלה עוד יותר ולכן הפערים יהיו גבוהים יותר.

כמו כן ניתן לראות כי ההשפעה על ההחזר החודשי לפני ואחרי ההקפאה תהיה של עשרות שקלים בודדים בתקופות ארוכות ומאות שקלים בתקופות קצרות יותר בהתאמה ואילו המהלך כולו ייקר את סך התשלומים לבנקים באלפי שקלים בודדים

גרייס חלקי

		תשלום רגיל	גרייס חלקי	הפרש
30 שנה	החזר חודשי	3050	3,090	40
	סה״כ החזר	1,300,000	1,306,000	6,000
20 שנה	החזר חודשי	4,080	4,160	80
	סה״כ החזר	1,070,000	1,075,000	5,000
10 שנים	החזר חודשי	7,320	7,670	350
	סה״כ החזר	896,000	900,000	4,000

 

גרייס מלא

		תשלום רגיל	גרייס מלא	הפרש
30 שנה	החזר חודשי	3050	3,120	70
	סה״כ החזר	1,300,000	1,312,000	12,000
20 שנה	החזר חודשי	4,080	4,200	120
	סה״כ החזר	1,070,000	1,078,000	8,000
10 שנים	החזר חודשי	7,320	8,190	870
	סה״כ החזר	896,000	902,000	6,000

 

לסיכום:

כמובן שהמסקנה המתבקשת משתנה ממשפחה למשפחה בהתאם לפגיעה האישית מהמשבר, מומלץ להתייחס למהלך ההקפאה כהלוואה חדשה שאנחנו לוקחים – סכום ההלוואה יהיה בקרוב ההחזר החודשי שנחסך כפול חודשי ההקפאה ואילו תקופת ההלוואה בהתאם ליתרת תקופת המשכנתא ובהתאם לעלויות להחליט האם אנחנו מעוניינים בהלוואה זו...

על אף העובדה שמדובר בהלוואה נושאת ריבית ואין כדאיות כלכלית במהלך למשפחות שלא נפגעו מהמשבר ישנם מקרים רבים בהם הכנסות המשפחה ירדו בצורה משמעותית והקפאת המשכנתא תעזור להם להימנע ממינוס משמעותי ש ״ירדוף״ אחריהם גם שנים לאחר תום המשבר ככה שגם אם מדובר בתוספת של עשרות שקלים בחודש להחזר ובאלפי שקלים על תקופה של עשרות שנים עדיין מדובר במהלך מבורך והגיוני שייתן שקט תזרימי למשפחה...