חישוב הכנסות נטו לקבלת מימון מקסימלי למשכנתא – הכנסות נוספות

חישוב הכנסות נטו לקבלת מימון מקסימלי למשכנתא – הכנסות נוספות

בהמשך למאמר חישוב הכנסות נטו שפורסם לאחרונה, נוטלי משכנתאות רבים מתקשים לעיתים לקבל אישור עקרוני עבור סכום המשכנתא הנדרש להם להשלמת הרכישה וזאת עקב סירוב הבנקים למשכנתאות לאשר משכנתאות אשר ההחזר החודשי הנגזר מהן מיצר יחס החזר גבוה אשר לדעת הבנק יקשה על הלווה לעמוד בתשלומי המשכנתא הנלווים להוצאות המשפחה השוטפות.

ישנם מקרים רבים בהם נוכל ״לעזור לבנק״ להכיר בהכנסות גבוהות יותר מאלו הנגזרות מתלוש המשכורת ובכך נוכל לאשר משכנתא בסכום גבוה יותר מזה שהבנק אישר במקור וכל זאת באמצעות הכרת מכלול ההכנסות הנוספות בהן הבנק יכול להכיר במידה ונציגן בצורה נכונה.

בהכנסות אלו נוכל לקחת בחשבון הכנסות מקצבה, ממלגה, שכ״ד מנכס נוסף (ולעיתים גם שכ״ד מנכס יחיד...), הכנסות מחו״ל, הכנסות של שכיר בעל שליטה וכו׳.

הכנסות ממלגה

לווה אשר נמצא בלימודים במוסד אקדמאי וזכאי למלגת לימודים מטעם המוסד בו הוא לומד יוכל להכיר בהכנסה ממלגה וזאת לאחר שיציג לבנקים אישורי מלגה המוכיחים את ההכנסה כאמור.

קצבאות

בדר״כ וככל שהקצבאות ניתנות לצמיתות ניתן להכיר בהכנסה זו לכל דבר ועניין, יש לקחת בחשבון כי במקרה בהם הקצבה ניתנת לכיסוי הוצאה ספציפית (דמי ניידות, מטפל וכו׳) הבנקים יכולים שלא להכיר בחלק זה של הקצבה.                             בקצבאות המוכרות ע״י הבנקים ניתן להתייחס לאובדן כושר עבודה, קצבת נכות, קצבת זקנה, פנסיה, קצבת שארים וכו׳ וכל זאת בהוכחת סכום הקצבה ואסמכתאות כי הקצבה אושרה לצמיתות.     

 

 

 

הכנסות שכ״ד

המקרה הפשוט ביותר בו הבנקים מכירים בהכנסה משכ״ד הינו כאשר מדובר בדירה נוספת, במקרה זה ברור כי בדירה אחת אנחנו מתגוררים ואילו הדירה השניה מושכרת בשכ״ד המוכר כהכנסה מלאה וכל זאת זאת באמצעות הצגת 2 נסחים להוכחת בעלות על 2 הדירות וכן הצגת חוזה שכ״ד בתוקף עם תדפיס בנק להוכחת תשלום שכ״ד בפועל.

 דירה מפוצלת

בהכנסות מדירה מפוצלת הבנקים יבקשו לוודא כי פיצול הדירה נעשה עפ״י היתר בניה מסודר, במקרים בהם הפיצול נעשה ללא היתר הבנק יבחן את הסוגיה בהתאם לשמאות שיקבל.

בבית פרטי המפוצל למספר יח״ד ייתכן והבנקים יאשרו את המשכנתא גם ללא היתר בניה לפיצול ובלבד שהבית עצמו נבנה עפ״י היתר בניה.

במקרים בהם ישנו פתח מקשר בין 2 היחידות המפוצלות ייתכן ויתייחסו לדירה כדירה אחת וכל זאת לאחר בחינת השמאות.

דירה יחידה

בדר״כ הבנקים לא יכירו בהכנסה משכ״ד כשמדובר בדירה יחידה של הלווה וזאת מכיוון שהבנק מניח כי כנגד הנ״ל הלווה שוכר דירה אחרת, יחד עם זאת ועפ״י עיקרון ההקבלה ככל שנוכל להוכיח כי שכ״ד מהנכס המושכר גבוה משכ״ד אותו משלם הלווה הבנקים יוכלו להכיר בהפרש החיובי כהכנסה נוספת לכל דבר ועניין.

שכיר בעל שליטה בחברה – הכנסות נוספות

בנוסף להכנסות השוטפות אותן ניתן להוכיח באמצעות שומת מס המציגה הכנסות ממשכורת + הכנסות מדיבידנד שחולק בפועל ישנן הכנסות נוספות לחברה אשר מהן נוכל לגזור הכנסה פוטנציאלית נוספת לבעלי החברה, בהכנסות אלה נוכל לקחת בחשבון הכנסות מדיבידנד פוטנציאלי וכן החזר הלוואת בעלים.

הכנסות מדיבידנד פוטנציאלי

במקרים בהם נשארים רווחים צבורים בחברה אותם הבעלים לא מושך בצורת משכורת או דיווח על דיבידנד באמצעות הסבר מסודר מרו׳׳ח החברה, הבנק יכול להכיר בעובדה כי אילו רצה הבעלים הוא יכול היה להגדיל את משכורתו או לחילופין להגדיל את משיכת הדיבידנד ובכך להגדיל את ההכנסה המוצגת לבנק. במצב זה הבנק יוכל להכיר ביתרת הרווח הצפוי, בניכוי המס הצפוי על הדיבידנד, כהכנסה נוספת לכל דבר וענין, ככל שנוכל להציג כי הרווח נצבר לתקופה ארוכה יותר כך יהיה קל יותר לאשר את הנ׳׳ל וזאת באמצעות חישוב הרווח הצבור בניקוי מס הדיבידנד וחלקי התקופה בה נצבר הרווח. 

החזר הלוואת בעלים

במקרים בהם בעל החברה הלווה לחברה כספים פרטיים ניתן למשוך את החזר הלוואה כהכנסה נטו, מכיון שהלוואה ניתנה מחשבונו האישי של הבעלים ניתן להחזירה נטו לחשבון כהחזר הלוואת בעלים ולא דרך תלוש משכורת שם הנ׳׳ל חייב בתשלומי מס הכנסה וחבויות נוספות.

על אף שהנ׳׳ל לא מוצג לבנק באמצעות תלוש משכורת מסודר אלא באמצעות מכתב הסבר מרו׳׳ח הבנק יכול להכיר בעובדה כי מכיוון שלחברה יש יכולת מוכחת להחזיר את ההלוואה לבעלים אזי רווחי החברה תומכים בהנ׳׳ל ויכולים להיות מוצגים כהכנסה של הבעלים, יש לקחת בחשבון כי יהיה קל יותר לאשר הכנסה זו ככל ונוכל להציג הפקדה מסודרת ועל פני תקופה ממושכת לחשבון הבעלים וזאת בנוסף למכתב נלווה מרו׳׳ח המפרט את יתרת החוב והתקופה בו החוב יוחזר לבעלים.

*  ישנם מקרים בהם הבנק לא ישתכנע ביכולת החברה להחזיר חובות לבעלים או לחילופין לא יחזיר בסכום החזר ההלוואה המלא.

הכנסות מחו׳׳ל

הכנסות מחו׳׳ל לתושב ישראל יוכרו ככל שנוכל להעביר לבנק אסמכתאות להנ׳׳ל בנוסף לדיווחי מס מהמדינה בה נוצרה ההכנסה, המקרים הפשוטים יותר הם המקרים בהם יש דיווחי מס מחו׳׳ל, במקרים בהם אין דיווחים מסודרים, הבנק יבקש אישור מרו׳׳ח ישראלי אשר יציג את ההכנסה נטו לאחר חבות המס בחו׳׳ל.

בהכנסות מחו׳׳ל ניתן להתייחס להכנסות שכ׳׳ד, הכנסות שכר, השקעות וכו׳.

הכנסות נוספות לשכירים

ישנן הכנסות אשר הבנקים אינם מתייחסים אליהן אלא אם נדגיש זאת בצורה מפורשת בעת הגשת הבקשה, ככל שנציג את הנ״ל בצורה מסודרת ומודגשת יותר ככה הבנקאי יוכל להתייחס להכנסה גבוהה יותר.

• Espp רכישת מניות ע״י העובד – רכישת המניות מבוצעת מתוך ההכנסות נטו של העובד ככה שסכום הרכישה מופחת מההפקדה בבנק, מכיוון שמדובר בהטבה שהעובד רשאי שלא לנצלה ניתן להתייחס לסכום הרכישה כהכנסה נטו לכל דבר ועניין.
• בונוסים – ככל שמדובר בבונוסים עפ״י הסכם העסקה או על בונוסים תקופתיים קבועים ניתן להתייחס לבונוסים אלא ע״י הצגת תלושים היסטורים, אם באמצעות תלושים רלוונטיים של בונוסים שנתיים מספר שנים אחורה ואם ע״י תלושים של בונוסים רבעוניים. ככל שנוכיח רצף בבונוסים הנ״ל ככה הבנקים יתייחסו אליהם כחלק מההכנסה הקבועה לכל דבר ועניין
• הצגת טופס 106 – דרך נוספת להתייחס להכנסות שאינן מוצגות ב3 התלושים האחרונים הינה הצגת טפסי 106 מספר שנים אחרונות, בטופס ה106 ניתן להתייחס לכלל ההכנסות השנתיות של העובד ככה שהכנסות תקופתיות ש״התפספסו״ ב3 החודשים האחרונים יוכלו להילקח בחשבון בהוכחת חישוב הכנסות שנתי כאמור.
• הצגת תלוש חודש דצמבר בו ניתן להציג הכנסה שנתית מצטברת.

 

על אף האמור להעיל כל סוגית ההכנסות הנוספות מחויבת בדיקה מסודרת באמצעות העברת נתונים מדויקים ואסמכתאות תואמות לבנקים למשכנתאות.

עקב מורכבות הנושא ייתכן ונקבל תשובות שונות מבנקים שונים בעבור לווים שונים ולכן מומלץ לבחון את הסוגיה בצורה מסודרת מול מספר בנקים שונים ולא להתחייב בחוזה רכישה ללא קבלת אישור מסודר מהבנקים לאחר הגשה מסודרת של המסמכים ולא להסתמך על אישורים דיגיטליים אשר ניתנים על סמך הקלדת נתונים באתרי הבנקים השונים וללא הגשת המסמכים הרלוונטיים לבנק