חישוב הכנסות לעצמאי ולשכיר בעל שליטה

חישוב הכנסות אופטימלי לעצמאי ולשכיר בעל שליטה

רקע כלכלי

קפיצת ריבית הפריים בחודשים האחרונים לצד התייקרות ריביות המשכנתא בשאר המסלולים ובפרט במסלולים שאינם צמודים למדד הקפיצה את ריביות המשכנתא הממוצעת ביותר מ50% ביחס לריביות שהיו נהוגות טרם העלייה הראשונה בחודש אפריל 2022 וגרמה לעליה משמעותית של כ10%-20% בהחזר החודשי של המשכנתא ביחס להחזר הנגזר מהריביות שהיו נהוגות טרם העליה וזאת בהתאם לאופי מסלולי המשכנתא השונים.

נתון זה משפיע על כלל נוטלי המשכנתאות ובפרט עבור לקוחות שיכולת ההחזר החודשי שלהם גבולית ביחס להכנסתם, בעוד לווה בעל יחס החזר נמוך יצטרך להתמודד עם החזר חודשי גבוה יותר הלווה בעל יחס ההחזר הגבוה יותר עלול למצוא את עצמו במצב בו כלל לא תאושר לו המשכנתא בעקבות המצב החדש שנכפה עליו. כך למשל משפחה עם הכנסות נטו של כ10,000 ש״ח ויכולת החזר חודשי מאושרת של 4,000 ש״ח אשר תמכה עד לפני מספר חודשים במשכנתא של כ1,000,000 ש״ח תוכל לקבל כיום עבור החזר חודשי זהה משכנתא בסך של כ870,000 ש״ח (הנתונים מתייחסים למשכנתא המחולקת למסלול הפריים, ריבית קבועה שאינה צמודה למדד וריבית קבועה שצמודה למדד ובחלקים שווים)

המציאות הקשה שנכפתה על נוטלי המשכנתאות מקשה עוד יותר על לווים עצמאיים ושכירים בעלי שליטה בחברה שבבעלותם אשר מפאת התנודתיות בהכנסותיהם לאורך החודשים והשנים נבחנים בצורה מדוקדקת יותר ובניגוד לשכירים שמתבקשים להוכיח את הכנתם באמצעות 3 תלושי שכר אחרונים, לווה עצמאי ובעל שליטה יידרש להוכיח את הכנסתו ב2-3 השנים האחרונות וזאת בנוסף למרכיבי הכנסה שונים כגון החזר הלוואת בעלים, התייחסות להלוואות עסקיות, רווחים עסקיים שלא נמשכו כמשכורת ועוד.

בבואנו לחשב את הכנסתו של העצמאי כאמור יש להכיר את דרך חישוב הפרמטרים השונים בבנקים השונים וזאת על מנת שנוכל להכיר בהכנסה גבוהה ככל הניתן הן לצורך אישור סכום המשכנתא והן לצורך הוכחת טיב הלווה אשר ישפיע בסופו של התהליך גם על ריביות המשכנתא.

לווה עצמאי

בהתייחסות ללווה עצמאי יש להדגיש כי אופי העוסק העצמאי כשלעצמו אינו מהווה סיכון יתר לבנק בהגדרה ביחס ללווה שכיר שיכול למצוא את עצמו גם כן מפוטר מעבודתו וללא הכנסה, יחד עם זאת במקרים רבים שונות ההכנסה אצל לווה עצמאי גדולה יותר ובמקרים רבים נראה פערים משמעותיים בהכנסות לאורך החודשים והשנים, לעיתים ירידה בהכנסה בתקופות ״פחות טובות״ ולעיתים אף נראה גידול משמעותי בהכנסה בעקבות התפתחות העסק לאורך השנים, במצב זה תישאל השאלה כיצד יתייחסו הבנקים השונים לשינויים אלה ולאיזו שנת מס יינתן משקל גבוה יותר בחישוב ההכנסה.

התייחסות לעצמאי חדש

סוגיה נוספת הפוגעת ביכולתו של לווה עצמאי לקבל אישור למשכנתא הינה הוותק בעצמאות, בעוד לווה שכיר נדרש להראות את הכנסתו ב3 חודשים האחרונים תוך התייחסות לוותק ולרצף התעסוקתי ובהתאם לשיקול דעתו של הבנק הרי ולווה עצמאי ידרש להוכיח הכנסה של שנה קלנדרית מלאה ולעיתים ייתכן וחלק מהבנקים לא יסתפקו באישור הכנסות חתום ע״י רו״ח וידרשו לקבל שומת מס לאחר הגשת הדוח השנתי לרשויות המס, לעיתים ניתן לקבל אישור גם על תקופת עצמאות קצרה יותר ובלבד שניתן להוכיח הסכם עבודה חתום וקבוע עם ספקים קבועים איתם בא בחוזה העוסק תוך התייחסות רואה החשבון לחבויות המס בגין הנ״ל.

חישוב ההכנסה נטו בהתייחס לאישור רואה החשבון

לאורך השנים נדרש לווה עצמאי למלא אישורי הכנסה שונים בהתאם לנוסח אותו דרש כל בנק ובהתאם לשיקול דעתו, הנ״ל יצר סרבול רב הן מבחינה חשבונאית כשרואי החשבון נדרשו למלא נתונים שונים בהתאם לנוסח הפרטי של כל בנק והן מצד הלווים שלא ידעו איזה נתוני הכנסה להציג לכל בנק בעת שהגישו את הבקשה לאישור המשכנתא. בשנת 2022 אישרה לשכת רואי החשבון בישראל נוסח אחיד אותו אישרו מול הבנקים למשכנתאות, נוסח זה מתייחס הן לשנים מלאות שטרם הוגשה בגינן שומת מס והן לשנים חלקיות בגין שנת מס שטרם הסתיימה.         בניגוד לשומת מס שהתקבלה בה ניתן לחשב במדויק את ההכנסה נטו של הלווה באמצעות נתונים המופיעים בטופס השומה (הכנסה חייבת, בניכוי חבות מס הכנסה וביטוח לאומי) הרי ובשנים שבגינן טרם הוגשה שומת מס נדרש רואה החשבון של העוסק למלא נתוני הכנסה שונים ומתוכם הבנקים מחשבים בעצמם את הנטו של הלווה.

מסמכים נדרשים

בנוסף למסמכים הסטנדרטיים (ת.ז, תדפיס עו״ש וכו׳...) לווה עצמאי יידרש להוכחת הכנסתו גם בהצגת שומת מס אחרונה וכן באישור רו״ח על הכנסתו של הלווה עבור שנה מלאה שטרם הוגשה שומת המס בגינה וכן בגין שנה חלקית לאחר שהסתיים הרבעון הראשון לשנת המס.

דרך חישוב ההכנסה נטו בבנקים השונים

על האף העובדה שהבנקים מבקשים לבחון את אותם אישורי ההכנסה עדיין קיימת התייחסות שונה בדרך חישוב ההכנסה נטו בין הבנקים השונים, במקרים בהם ההכנסה נטו הנדרשת גבולית ביחס לגובה המשכנתא המבוקשת קיימת חשיבות קריטית בהכרת דרך חישוב ההכנסה נטו של כל בנק והכרה מעמיקה של דרך שקלול נתוני ההכנסה יכולה להוות את ההבדל בין סירוב הבקשה לבין קבלת האישור העקרוני המיוחל...   

מצ״ב פירוט חישוב ההכנסה של כל בנק תוך התייחסות להכנסה מוכרת עבור הכנסה חודשית נטו ממוצעת של 20,000 ש״ח בשנת 2020 עפ״י שומת מס , 15,000 ש״ח בשנת המס 2021 עפ״י אישור רו״ח ו22,000 לחודשים 1-6/2022 עפ״י אישור רו״ח:

בנק לאומי – מתוך אישורי ההכנסה הבנק מתייחס לתקופה עם ההכנסה הנמוכה יותר או לחילופין לממוצע התקופות במידה והתקבל הסבר מספק מהרו״ח המסביר את הפערים בהכנסה בין השנים (הכנסה של 15,000 ש״ח עפ״י הנתונים בדוגמא או של 17,500 במידה וקיים הסבר מספק שיתקבל ע״י הבנק ).

בנק דיסקונט – מתייחס לממוצע של השנתיים האחרונות תוך התייחסות לשנה חלקית, במידה וקיים גידול משמעותי בהכנסה בשנה חלקית הנתמך בדוחות מע״מ ובהסבר רו״ח ניתן לעיתים גם להתייחס להכנסות בשנה חלקית, ככל שמדובר בתקופה ארוכה יותר כך קיים סיכוי גדול יותר שהבנק יוכל להתייחס להכנסות בתקופה זו (הכנסה של 17,500 ש״ח עפ״י הנתונים בדוגמא או של 18,400 במידה וקיים הסבר מספק שיתקבל ע״י הבנק ).

בנק הפועלים – מתייחס לממוצע משוקלל של שנתיים מלאות + שנה חלקית (הכנסה של 18,400 ש״ח עפ״י הנתונים בדוגמא).

בנק מזרחי טפחות – מתייחס לחצי שנה האחרונה תוך התייחסות לתקופות קודמות – במקרים בהם קיים גידול בהכנסה מדובר בחישוב שמטיב בצורה אופטימלית עם הלווה וכושר ההחזר שלו  (הכנסה של 22,000 ש״ח עפ״י הנתונים בדוגמא)

הבנק הבינלאומי/אוצר החייל – מתייחס לשנה האחרונה תוך התייחסות לשנה הקודמת ולתקופה חלקית, במקרים מסויימים יכניסו לחישוב גם את ההכנסות בשנה החלקית  (הכנסה של 17,500 ש״ח עפ״י הנתונים בדוגמא או של 18,400 במידה וקיים הסבר מספק שיתקבל ע״י הבנק ).

בנק מרכנתיל – מתייחס לממוצע בין השנתיים האחרונות תוך התייחסות לשנה חלקית  (הכנסה של 17,500 ש״ח עפ״י הנתונים בדוגמא)

בנק ירושלים - מתייחס לממוצע משוקלל של שנתיים מלאות + שנה חלקית (הכנסה של 18,400 ש״ח עפ״י הנתונים בדוגמא)

על אף האמור להעיל ובשל שונות הנתונים בין הלווים השונים בעיקר באופי השינויים בהכנסה בין התקופות השונות, במספר השנים שהעסק קיים וכן בפרמטרים נוספים אליהם יתייחסו הבנקים, בנקים שונים יכולים לקבל החלטות שונות במקרים שונים, דרך חישוב ההכנסה בכל מקרה ספציפי יכולה להשפיע הן ההחזר החודשי שיאושר, הן על סכום המשכנתא שיאושר ובהמשך אף על ריביות המשכנתא שיאושרו ללווה.

שכיר בעל שליטה

שכיר בעל שליטה הינו כל בעל מניות בחברה המקבל שכר מהחברה, השכר אליו יתייחסו הבנקים למשכנתאות יהיה בהתאם ל3 תלושי השכר האחרונים תוך בחינת טפסי 106 על מנת לוודא כי ההכנסה אחידה ורציפה לאורך השנים, בכל מקרה בו קיים פער בהכנסה לאורך השנים הבנקים יקבלו החלטה בהתאם לנסיבות המקרה.    בנוסף לתלושי השכר ולטפסי 106 הבנקים יבחנו לעיתים גם את מסמכי החברה השונים לרבות מאזנים מבוקרים, מאזני בוחן ואישורי רו״ח לרווחי החברה לאורך השנים וזאת בעיקר אם נרצה להתייחס להכנסות אופציונליות מרווחי החברה שלא נמשכו כדיבידנד.                         להלן דרך התייחסותם של הבנקים השונים לתלושי השכר וכן התייחסותם לפרמטרים נוספים המשפיעים על דרך חישוב ההכנסה נטו של הלווה.

בנוסף להכנסות השוטפות אותן ניתן להוכיח באמצעות שומת מס המציגה הכנסות ממשכורת + הכנסות מדיבידנד שחולק בפועל ישנן הכנסות נוספות לחברה אשר מהן נוכל לגזור הכנסה פוטנציאלית נוספת לבעלי החברה, בהכנסות אלה נוכל לקחת בחשבון הכנסות מדיבידנד פוטנציאלי וכן החזר הלוואת בעלים.

הכנסות מדיבידנד פוטנציאלי

במקרים בהם נשארים רווחים צבורים בחברה אותם הבעלים לא קיבל באמצעות משכורת או משיכת דיבידנד וע״י הסבר מסודר מרו׳׳ח החברה, הבנק יכול להכיר בעובדה כי אילו רצה הבעלים הוא יכול היה להגדיל את משכורתו או לחילופין להגדיל את משיכת הדיבידנד ובכך להגדיל את ההכנסה המוצגת לבנק. במצב זה הבנק יוכל להכיר ביתרת הרווח הצפוי, בניכוי המס הצפוי על הדיבידנד, כהכנסה נוספת לכל דבר וענין, ככל שנוכל להציג כי הרווח נצבר לתקופה ארוכה יותר כך יהיה קל יותר לאשר את הנ׳׳ל וזאת באמצעות חישוב הרווח הצבור בניקוי מס הדיבידנד.

החזר הלוואת בעלים

לעיתים, במקרים בהם בעל החברה הלווה לחברה כספים ניתן יהיה להתייחס להחזר הלוואה כהכנסה נטו של הבעלים, מכיון שהלוואה ניתנה מחשבונו האישי של הבעלים ניתן להחזירה לחשבון הבעלים כהחזר הלוואת בעלים ולא דרך תלוש משכורת שם הנ׳׳ל חייב בתשלומי מס הכנסה וחבויות נוספות.

על אף שהנ׳׳ל לא מוצג לבנק באמצעות תלוש משכורת מסודר אלא באמצעות מכתב הסבר מרו׳׳ח הבנק יכול להכיר בעובדה כי מכיוון שלחברה יש יכולת מוכחת להחזיר את ההלוואה לבעלים אזי רווחי החברה תומכים בהנ׳׳ל ויכולים להיות מוצגים כהכנסה של הבעלים, יש לקחת בחשבון כי יהיה קל יותר לאשר הכנסה זו ככל ונוכל להציג הפקדה מסודרת ועל פני תקופה ממושכת לחשבון הבעלים וזאת בנוסף למכתב נלווה מרו׳׳ח המפרט את יתרת החוב והתקופה בו החוב יוחזר לבעלים.

*  ישנם מקרים בהם הבנק לא ישתכנע ביכולת החברה להחזיר חובות לבעלים או לחילופין לא יכיר בסכום החזר ההלוואה המלא.

מצ״ב טבלה המרכזת את התייחסות הבנקים השונים.

על אף האמור בטבלה כל סוגית ההכנסות מחויבת בדיקה מסודרת באמצעות העברת נתונים מדויקים ואסמכתאות תואמות לבנקים למשכנתאות.

עקב מורכבות הנושא ייתכן ונקבל תשובות שונות מבנקים שונים בעבור לווים שונים וזאת עקב התייחסות שונה של כל בנק  לדרך חישוב ההכנסה וכן להתייחסותם להכנסות מדיבידנד, לרווחי החברה שלא חולקו כדיבידנד ולהחזר הלוואת בעלים, יש לקחת בחשבון כי על אף האמור להעיל ובשל שונות הנתונים בין הלווים השונים בעיקר באופי השינויים בהכנסה בין התקופות השונות, במספר השנים שהעסק קיים וכן בפרמטרים נוספים אליהם יתייחסו הבנקים, בנקים שונים יכולים לקבל החלטות שונות במקרים שונים, דרך חישוב ההכנסה בכל מקרה ספציפי יכולה להשפיע הן ההחזר החודשי שיאושר, הן על סכום המשכנתא שיאושר ובהמשך אף על ריביות המשכנתא שיאושרו ללווה.  ולכן מומלץ לבחון את הסוגיה בצורה מסודרת מול מספר בנקים שונים, מומלץ שלא להתחייב בחוזה רכישה ללא קבלת אישור מסודר מהבנקים לאחר הגשה מסודרת של המסמכים וכן לא להסתמך על אישורים דיגיטליים אשר ניתנים על סמך הקלדת נתונים באתרי הבנקים השונים וללא הגשת המסמכים הרלוונטיים לבנק.

 

 

דרך חישוב משכורת	התייחסות להחזר הלוואת בעלים	התייחסות לרווח הנקי של החברה	התייחסות לדיבידנד שחולק (עבור פחות מ 100% שליטה)	מסמכים נדרשים	בנק
בהתאם לתלושים תוך התייחסות לטופס 106	לא מתייחסים, למעט מקרים מיוחדים ועפ״י שיקול דעת הבנק	נלקח בחשבון בנוסף למשכורת רק עבור 100% שליטה, חישוב נטו בהתאם לחישוב פנימי של הבנק	עפ״י דיווח בשומת מס	טופס 106 במידה והפקדה בחשבון תואמת לתלושים אחרת שומת מס + אישורי הכנסות רו״ח	לאומי
בהתאם לתלושים תוך התייחסות לטופס 106	לא מתייחסים, למעט מקרים מיוחדים ועפ״י שיקול דעת הבנק	ייבחן כל מקרה לגופו	עפ״י דיווח בשומת מס	טופס 106 שנה קודמת + 3 תלושים במידה ורוצים להתייחס לדיבידנד יש לצרף שומת מס, מאזן מבוקר ומאזני בוחן	דיסקונט
בהתאם לתלושים תוך התייחסות לטופס 106	לא מתייחסים, למעט מקרים מיוחדים ועפ״י שיקול דעת הבנק	קיימת התייחסות בהתאם לאישור רו״ח ולחישוב פנימי של הבנק , כל מקרה יבחן לגופו	רק אם בעלים 100%	טופס 106 + 3 תלושים אחרונים , מאזן מבוקר + מאזני בוחן לטובת בחינת איתנות החברה, אישור הכנסות  רו״ח ייעודי להכנסות החברה + שומת מס אחרונה	טפחות
ממוצע משוקלל שנתיים אחרונות + שנה חלקית (לאחר רבעון)	לא מתייחסים, למעט מקרים מיוחדים ועפ״י שיקול דעת הבנק	קיימת התייחסות בהתאם לאישור רו״ח ולחישוב פנימי של הבנק , כל מקרה יבחן לגופו	רק אם חולק בפועל בשנתיים האחרונות, אחרת כל מקרה יבחן לגופו	שומת מס אחרונה + אישורי הכנסות לשנה מלאה  ולשנה נוכחית לאחר רבעון ראשון	פועלים
בהתאם לתלושים תוך התייחסות לטופס 106	לא מתייחסים, למעט מקרים מיוחדים ועפ״י שיקול דעת הבנק	נלקח בחשבון בנוסף למשכורת רק עבור 100% שליטה, חישוב נטו בהתאם לחישוב פנימי של הבנק	רק אם חולק בפועל	שומת מס אחרונה + 106 שנה אחרונה + 6 תלושים	הבינלאומי/אוצר החייל
ממוצע עפ״י שנתיים אחרונות	לא מתייחסים, למעט מקרים מיוחדים ועפ״י שיקול דעת הבנק	נלקח בחשבון בנוסף למשכורת רק עבור 100% שליטה, חישוב נטו בהתאם לחישוב פנימי של הבנק.	עפ״י דיווח בשומת מס	שומת מס אחרונה + אישורי הכנסות לשנה מלאה  ולשנה נוכחית לאחר רבעון ראשון + דוחות מבוקרים ומאזני בוחן לשנים לא מבוקרות	מרכנתיל
ממוצע משוקלל שנתיים אחרונות + שנה חלקית (לאחר רבעון)	לא מתייחסים, למעט מקרים מיוחדים ועפ״י שיקול דעת הבנק	נלקח בחשבון בנוסף למשכורת רק עבור 100% שליטה, חישוב נטו בהתאם לחישוב פנימי של הבנק	עפ״י דיווח בשומת מס , אחרת כל מקרה לגופו בהתאם לנסיבות	שומת מס אחרונה + 106 + אישורי הכנסות לשנה מלאה  ולשנה נוכחית לאחר רבעון ראשון	בנק ירושלים